상가 건물 전부 또는 일부를 임대인(건물주)과 현재의 임차인이 임대차 계약을 한 후 현재의 임차인이 본인이 임차한 범위 내에서 제3자에게 다시 재임대하는 것을 전대차 계약이라고 말하며, 이 경우 현재 임차인은 임대인(건물주)에게 전대차 계약(재임대)을 해도 된다는 동의를 반드시 받아야 된다. 통상의 경우 임대인과 임차인 간의 임대차 계약서 특약에 “임대인은 임차인의 전대차(재임대)를 승인한다”라는 문구를 넣는 것이 일반적이라 할 수 있다.
이해관계자를 정리하면 건물 소유주는 임대인이 되고, 임차인은 임대인(건물 소유주)에게 임대차 계약을 체결한 당사자가 되며, 이후 임차인이 제3자에게 재임대를 하게 되면, 임차인은 제3자에 대해 전대인의 지위를 갖게 되고 제3자는 전차인이 된다. 즉 건물주(임대인), 임차인(전대인), 제3자(전차인)로 정리 할 수 있다.
전대차 계약 역시 임차인(전대인)과 제3자(전차인) 간의 계약으로 성립되며 이러한 계약을 “전대차 계약”이라고 칭하고, 임대인(건물주)의 동의를 받지 않고 전대차 계약을 체결할 수는 있겠으나 이 경우 제3자(전차인)는 임대인(건물주)에게 권리를 주장할 수 없게 된다. 또한 제3자(전차인)는 전대차 계약을 바탕으로 사업자등록증을 개설하고자 할 경우 세무서는 건물주(임대인)의 동의 여부를 확인하고 있다. 따라서 전대차 계약은 반드시 건물주(임대인)의 동의가 필요하다.
전대차 계약에 있어서 그 범위는 임차인이 임대인과 계약한 범위 전부 또는 일부일 수 있다. 예를 들어 최근 성업하고 있는 공유 오피스(패스트파이브, 위워크 등)의 경우 공유 오피스 사업자는 임차인(전대인)의 위치에서 공유 오피스 사용자들(전차인)에게 전대차 계약을 체결하고, 장소를 대여하며 공유 오피스 사용자(전차인)는 그 전대차 계약에 따라 각자 사업자등록증을 개설하고 있다.
©패스트파이브
©위워크
건물주(임대인)의 동의가 있는 전대차 계약에 의한 제3자(전차인)와의 관계는 직접적인 관계가 없으며, 전차인이 임대료 등을 임차인(전대인)에게 냈더라도 건물주(임대인)에게 임차권을 주장할 수 없다. 또한 전대차 계약은 임대차 계약을 기반으로 함으로 임대차 계약이 기간 만료로 소멸할 시 전대차 계약도 소멸된다. 다만 건물주(임대인)와 임차인(전대인) 간의 합의로 계약을 종료할 경우 (중도 해지) 전차인은 건물주(임대인) 와 임차인(전대인)에게 그 권리를 주장할 수는 있다.
일부 건물주(임대인)는 “전대차 계약”을 할 경우 본인의 재산권에 영향을 미쳐 손해보는 경우가 있을 것이라는 생각으로 전대차 계약을 승인 하지 않는 경우도 있지만, 반면에 공유오피스와 같은 우량 임차인을 유치 하고 한 번의 임대차 계약으로 다수의 공실을 해소 하며 일반적인 임대료 보다 높은 임차인을 유치하는 효과를 가져올 수 있다. 그리고 최근 임차 사업자(임차인)들은 사업 확장성과 미래의 사업을 위해 제3자에게 전대차를 주지는 않아도 임차인 본인 또는 법인이 사업 확장을 위해 건물주(임대인)에게 임대차 계약 시 전대차 동의를 요구하는 경우도 많아지는 추세다.
따라서 공유오피스와 같이 전대차 사업을 목적으로 다수의 전차인을 필요로 하지 않는 경우 건물주(임대인)는 임차인의 요청에 따라 임차인의 사업 확장과 편익을 위해 임차인에게 전대차 계약은 승인하되 그 횟수를 확정하여 임대차 계약을 체결할 수도 있다. (특약 내용 : 전대차는 2회에 한해 승인한다)
