분양형 호텔(생활 숙박시설 포함) 투자는 대체로 소액 투자라는 것과 높은 임대소득(위탁 운영 수익)을 기대하는 심리에서 이루어진다. 그러나 아무리 소액 투자라 해도 투자금이 투자자의 자산에 차지하는 비중은 작지 않다. 왜냐하면 분양형 호텔에 투자하는 투자자 중에는 노후 대비, 안정적 수익으로 가계 살림에 보탬이 될 목적으로 투자를 하는 사람이 상당하기 때문이다. 또한 다수의 투자자는 주택 이외의 부동산에 처음 투자하는 투자자들도 많기 때문에 분양형 호텔의 투자는 신중함과 목표 달성에 이를 수 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 이에 분양형 호텔 투자 포인트를 알아보고자 한다.
01 호텔의 위치
숙박시설은 위치가 정말 중요하다. 아무리 공항, 관광지 인근이라 할지라도 인근지역에 편익, 위락시설이 없는 경우 투숙객들을 유치하기가 어렵다. 이 경우 호텔 운영사는 투숙객들을 유치하기 위해 객실 단가를 내려야만 하는 상황이 오게 되고 이는 투자자들의 수익률에 치명적인 리스크가 된다. 국내의 고급 호텔들이 왜 종로나 중구에 자리 잡고 있는가를 살펴보면 답을 알 수 있다. 특히 외국인 관광객들은 우리나라의 수려한 경치를 즐기기보다 한국의 문화를 체험해 보고자 하는 욕구가 더 강하기 때문이다.
02 객실 크기와 부대 시설
숙박시설 영업은 한 철 장사나 일회성 손님을 대상으로 하는 것이 아니다. 특히나 요즘같이 전 세계적으로 누구나 SNS 활동을 하는 사람들이 많고, 유명 인플루언서나 유튜버들의 영향력이 높아진 시대엔 호텔을 구성하는 객실 크기, 부대 시설, 서비스 등이 매우 중요하다. 분양형 호텔을 공급하는 회사 입장에서는 한정된 토지 위에 한정된 건물을 건축할 수밖에 없는 상황에서 빠른 분양 완판과 최대의 분양 수익을 올리려는 목적으로 객실의 크기를 작게 하고 최소의 부대 시설로 건축할 수밖에 없을 것이다. 이는 분양형 호텔 시행 회사 입장에서는 적합하지만 호텔 운영을 어렵게 만드는 요인이 될 수 있어 투자자들의 목적을 달성하는 저해 요소로 작용할 수 있다.
03 운영사
숙박시설은 관광객을 상대로 영업을 하는 시설이다. 그러나 호텔 운영은 간단한 게 아니다 호텔영업은 전문가 집단이 체계적이고 효율적으로 운영해야지만 영업 성과가 난다. 또한 호텔 브랜드도 매우 중요하다 우리들이 알고 있는 메리어트나 하얏트, 반얀트리는 아니더라도 어느 정도 인지도가 있는 브랜드를 장착하는 것이 영업에 도움이 된다. 근래엔 한국 토종 브랜드들도 공격적으로 활동을 하고 있다. 분양을 받기 전에 반드시 호텔 운영은 누가, 어떤 브랜드를 도입해서 영업하는지 알아봐야 한다. 단순히 시행사, 건축회사가 직접 운영한다든지 기업정보조차 확인 할 수 없는 회사가 운영을 한다면 투자 의사 결정을 더욱 신중히 할 필요가 있다.
04 투자 수익률
투자 수익률은 예측 가능하고 실현 가능한 수익률이라야 한다. 모든 숙박시설의 영업이 잘되지는 않는 것이다.
분양형 호텔 공급회사에서는 고수익률을 제시할 수밖에 없다. 그렇지 않으면 분양에 실패하기 때문이다. 그런데 그 수익률 실현이 가능한지 불가능한지는 투자자들이 잘 모르는 경우가 많다. 이 경우 투자자들은 발품과 손품을 팔아야 한다. 호텔이 위치한 인근지역 다른 호텔의 객실 단가, 영업 현황 등을 면밀히 조사해서 투자 호텔과 비교 분석해 봐야 한다. 투자 수익률의 실현은 호텔 운영사의 영업, 운영 능력과 밀접한 관계를 가지고 있다.
05 분양 가격과 전매차익 그리고 장기수선충담금
분양형 호텔의 분양 가격은 높을 수밖에 없다. 분양형 호텔 공급회사에서는 최대의 분양 수익을 내야 하므로 시세 이하의 분양 가격은 존재할 수가 없다. 다만 분양가 대비 적정한 수익만 안정적으로 장기간 보장된다면 투자에 실패하지는 않을 것이다. 전매 차익은 상당히 어려운 이야기이다. 왜냐면 분양가 대비 적정한 수익이 나온다고 해도 매도 시점에 전매 차익을 실현하려면 매도 가격이 분양가보다 높아야 하는데, 수익은 그대로 이고 매도가가 높아진다면 당연히 수익률이 하락할 것이고 이를 감수하고 새로운 투자자가 나타나기에는 무리가 있다. 물론 호텔 운영이 활발하고 일정 기간 내 수익률 상승 조건이라면 가능하겠지만 쉽지 않은 이야기이다. 또한, 숙박시설이 가지고 있는 특성상 많은 사람이 이용하는 시설이라 어느 시기가 되면 건물수선, 리모델링, 집기 교체 등의 시기가 반드시 도래한다 이럴 때 누가 부담을 하는 것인지에 대한 대비책도 있어야 한다. 통상 호텔 전문 운영사는 영업에 필요한 건물 관리는 하지만 건축물의 하자발생 치유나 리모델링은 건물 소유주들이 부담하기 때문이다. 분양받기 전 분양사에 장기수선충당은 어떻게 되는 거냐고 물어보고, 분양사의 반응을 보고 투자를 판단하는 것도 좋은 방법이다.
분양형 호텔에 투자할 경우 적어도 위의 5가지만이라도 철저히 따져보고 투자를 결정하자.
