토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위해 도입된 제도다. 그러나 시행 이후 시장에서는 다양한 반응이 나오고 있다. 숫자로 드러난 효과, 제도의 허점, 구조적 한계, 그리고 향후 정책 방향까지, 이번 글에서는 보다 정밀하게 토지거래허가제를 분석해보고자 한다.
거래량 감소는 명확… 그러나 ‘효과’는 제한적
2025년 3월, 강남 3구 및 용산구에 토지거래허가제가 전면 시행되었다. 그 직전인 3월 한 달 동안 강남구와 송파구의 거래량은 각각 800건을 넘었고, 서초구도 400건 이상을 기록했다. 하지만 허가제가 시행된 4월에는 각 지역의 거래량이 100건 이하로 급감했다. 용산구 역시 260건에서 20건 미만으로 줄며 ‘거래 절벽’ 현상이 뚜렷했다.
단기적으로는 분명 투기적 수요를 억제하는 효과가 있었던 것이다. 그러나 실수요자 보호나 가격 안정 측면에서는 효과가 제한적이었다. 특히 고가 단지에서는 여전히 가격이 상승하는 현상이 나타났고, 중저가 단지에서는 거래만 막히고 가격은 조정되지 않는 비효율이 발생했다.
제도의 허점을 파고드는 ‘우회’ 시도
제도 시행 이후 우회하거나 제도를 회피하는 방식도 늘고 있다. 대표적인 사례는 위장전입이다. 실거주 요건을 맞추기 위해 전입신고만 하고 실제로는 해당 주택에 거주하지 않는 사례, 또는 실거주 2년 요건을 회피하기 위해 전세를 놓고 다른 지역에서 거주하는 방식이 있다.
실제로 2022년, 강남구에서 실거주 요건을 이행하지 않고 임대 운영을 한 사례가 적발되어 3,008만 원의 이행강제금이 부과된 바 있다. 법령에 따라 실거주 의무를 위반할 경우, 취득가의 5~10%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다. 하지만 제도 회피에 대한 단속은 여전히 한계를 드러내고 있다.
출처: 연합뉴스
복잡한 허가 절차와 거래 위축
현장에서의 반응은 대체로 부정적이다. 서울 기준 토지거래허가 신청 후 허가까지 평균 15일 이상이 소요되며, 절차도 복잡하다. 이로 인해 매도자·매수자 모두 큰 부담을 느끼고 있으며, 허가를 받지 못하면 계약 자체가 무효가 되기 때문에 거래 리스크도 크다.
특히 긴급히 매매가 필요한 경우라면 허가제는 거래의 걸림돌이 된다. 이러한 이유로 토지거래허가제가 시행 중인 지역에서는 ‘허가제가 해제된 이후에 매도하겠다’는 매도자가 늘고 있으며, 이는 실수요자의 선택지를 더욱 제한하는 결과로 이어지고 있다.
허가구역, 확대보다는 ‘재조정’ 전망
현재 정부는 허가구역의 전면 확대보다는 선택적 재조정을 고려하고 있는 것으로 보인다. 강동구, 성동구 일부 지역은 2025년 신규 지정 가능성이 제기된 반면, 거래 절벽 현상이 지속되고 있는 용산구, 송파구 일부 단지에서는 해제 요구가 커지고 있다.
이러한 움직임은 토지거래허가제가 정밀한 시장 분석 없이 시행될 경우 실효성을 잃을 수 있음을 보여주는 대목이다.
구조적 한계와 실거주 요건의 형식화
토지거래허가제는 세 가지 구조적 한계를 안고 있다.
첫째, 공급이 그대로인 상태에서 수요만 억제하기 때문에 토허제 해제 시 가격이 급등할 수 있다. 2025년 2월, 잠실·삼성·대치·청담 지역의 토허제가 해제되자 30억 원 초반에 거래되던 대치동 아파트가 1개월 만에 40억 원을 돌파한 사례가 있었다.
둘째, 제도의 일관성 부족이다. 지정과 해제가 정치 일정이나 지지율에 따라 좌우되는 모습은 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 큰 불확실성을 안긴다. 실제로 한 투자자는 해제를 기대하고 기존 주택을 매도한 뒤 새로운 매물을 검토하던 중, 해당 지역이 갑작스럽게 신규 허가구역으로 지정되면서 매수를 하지 못한 채 전·월세를 고민해야 하는 상황에 놓였다.
셋째, 실거주 요건이 형식적으로만 작동한다는 점이다. 위장전입이나 형식적 전세 계약 등으로 제도를 회피하는 수단이 존재하며, 정직한 실수요자는 상대적으로 불이익을 받는 구조다.
앞으로 주목해야 할 정책 방향
2025년 국토교통부는 허가구역 지정 시 거래량, 실거래가, 미분양 등 5가지 지표를 기준으로 정량 평가를 시행하겠다고 밝혔다. 이는 향후 무분별한 지정이 아닌 ‘정밀 조정’ 기조로의 전환을 의미한다.
또한 공급 확대 정책과 병행 추진될 가능성이 높다. 서울 도심 내 정비사업 완화, 역세권 고밀개발, 신규 택지 발굴 등은 주요 정책 방향으로 자리 잡고 있으며, 향후 대선 공약에서도 공급 확대는 주요한 키워드가 될 것으로 예상된다.
토지거래허가제는 단기적으로는 투기 수요를 억제했지만, 장기적으론 구조적 한계와 부작용을 안고 있는 제도다. 단순한 규제를 넘어 수요와 공급, 정책의 일관성과 집행력까지 종합적으로 고려해야 시장의 흐름을 정확히 읽을 수 있다.
이처럼 불확실성이 큰 시기일수록, 시장을 정확히 이해하고 대응하는 것이 중요하다. 부동산 거래와 투자를 고려하고 있다면, REMAX처럼 숙련된 전문성과 글로벌 네트워크를 갖춘 전문가의 자문을 받는 것이 현명한 판단일 것이다.
