무교동ㆍ다동은 대한민국에서 ‘먹자골목’의 원조라 할 수 있는 지역이다. 주요 상권마다 들어선 프랜차이즈나 이들이 혼재한 상권이 아니라 각자의 내공으로 무장한 노포들이 점령한 채 오랜 시간을 내려온 이 상권에는 매년 미슐랭 리스트에 오르는 <남포면옥>을 비롯해 많은 노포들이 주변의 빌딩 숲에서 끊임없이 쏟아지는 직장인과 외국인 관광객의 발길을 끌어 모으고 있다. 점심때마다 직장인들을 두 줄로 서게 만들고, 주말에는 관광객들로 아침부터 줄을 서게 만드는 <무교동 북어국집>은 1968년부터, ‘육개장’과 ‘양무침’으로 애주가들의 해장국과 안주 모두 만족시키는 <부민옥>은 1956년부터 무교동 다동을 지키고 있는 노포들이다. 이곳에는 터줏대감 같은 노포들이 많지만, 그중에서도 미꾸라지를 갈지 않고 통으로 끓여내는 서울식 추탕집 <용금옥>은 1932년 지금의 무교동 더익스체인지(舊 코오롱빌딩) 자리에서 문을 열어 지금에 이르렀고, 손님들도 대를 이어가며 찾아오는 대한민국을 대표하는 노포이자 맛집이 되었다.
한때, ‘무교동 낙지’로 낙지의 대명사이기도 했던 무교동의 낙지집들이 2000년대의 재개발로 인해 떠나게 되었고, 20년 이상의 시간이 흐른 지금에는 ‘무교동 낙지’가 먼 옛날의 추억거리가 되어버릴 만큼 도심의 재개발은 상권을 크게 변화시키기도 한다. 앞서 언급한 <용금옥>이나 <무교동 북어국집>도 1960~1970년대의 무교동 재개발에 밀려나 문을 닫을 뻔했으나 현재의 자리로 옮겨 지금까지 노포로 남아있는 가게들이다. 하지만 이렇게 오랜 시간 자리 잡고 익숙해진 무교동ㆍ다동의 상권에도 다시 재개발로 인한 변화의 시간이 다가오는 듯하다.
지난 3월 서울특별시는 ‘무교다동 제29지구 도시정비형 재개발 사업’을 비롯해 4건의 건축심의를 통과시킨 바 있다. 이에 따라 지하철 1호선 시청역과 2호선 을지로입구역 사이(故 박태준 포스코 회장의 집무실이었으며, 삼성동 포스코센터 이전까지 포스코그룹의 서울사무소로 사용되었던 금세기빌딩)에 지하 6층 지상 최고 23층 규모의 업무시설과 문화ㆍ집회시설, 근린생활시설이 들어서게 된다. 이렇게 무교동의 재개발이 시동을 걸면서 시간은 걸릴지라도 계획만큼은 수립되어 있는 ‘무교다동 도시정비형 재개발구역 제31지구’(무교동ㆍ다동의 먹자골목이 이 구역에 포함되어 있다) 역시 이러한 흐름의 영향을 피하지는 못할 것으로 보인다. 현재의 계획대로라면 언젠가는 빌딩 숲 안에 조성되는 근린공원과 함께 어우러지는 새로운 상권의 모습을 볼 수 있을 것이다.
부동산원의 통계에 따르면 CBD 지역의 공실률은 22년 1분기 10.9%에서 24년 1분기 7.7%로 계속 낮아지고 있는 추세이다(CBD의 핵심인 광화문과 종로는 24년 1분기 공실률이 각각 4.0%와 4.1%를 보이고 있다). 이는 팬더믹 이후 재택근무의 중단 등 다양한 근무 환경의 변화와 좋은 인재를 확보하기 위한 기업들의 핵심지역 오피스 입지 수요 증가 등을 주요 원인으로 꼽을 수 있으나, CBD 지역의 오피스 공급 부족 또한 주요한 원인이다.
앞으로 CBD 지역에 공급될 것으로 예정된 프라임급 오피스는 대부분 2027년 이후이거나 일정이 확정되어 있지 않다. 다만, 2026년 7월에 인사동 87번지에 완공이 예정된 ‘공평구역 15, 16지구 도시정비형 재개발 신축공사’를 통해 총 연면적 약 43,388(3.3㎡)(14만 3431.88㎡, 지하 8층~지상 최고 25층, 2개동)의 업무상업시설이 신축되면서 공급부족을 겪고 있는 CBD 지역의 오피스 공급에 단비가 될 것으로 예상된다.
이러한 대형 업무시설의 공급은 부족한 CBD 지역의 오피스 수요를 채워줄 수 있기도 하지만, 일대 상권의 변화와 활성화를 주도할 것으로 보인다. ‘공평구역 15, 16지구 도시정비형 재개발 신축공사’가 완료되고 오피스와 상업시설이 채워지게 되면 인사동의 상권은 최근 외국 관광객의 증가와 더불어 시너지를 발휘할 것이며, 팬더믹 이후 숨죽이고 있던, 종로 ‘젊음의 거리’로 대표되는 관철동의 상권도 다시 한번 기지개를 켜고, 봄날을 맞이할 수 있을 것이다.
또한 세운구역, 을지로와 서소문 지역 등 CBD 지역에 예정되어 있는 재개발 및 재건축에 따른 대형 오피스의 공급은 기존 ‘힙지로’라 불리는 을지로 상권이나 북창동 등 주요 오피스 권역 주변 상권에도 변화의 요인으로 작용할 것이기에 계속 관심을 가지고 주목해야 할 필요가 있다.
종합적으로 볼 때, CBD 지역은 증가하는 오피스 수요 증가에 따른 공급의 증가, 이에 수반되는 소비ㆍ유동 인구의 증가 및 상권의 활성화와 임대차 시장의 안정화 등이 맞물려 투자 가치가 높아질 것으로 평가된다. 다만 투자자의 입장에서는 시장 상황을 예의 주시하면서 부동산 전문가와의 충분한 상담을 통해 신중히 접근하는 것이 무엇보다 중요하다.
필자가 몸담고 있는 리맥스 마이스터는 서울 중구 무교동에 위치하고 있으며 숙련된 부동산 전문가들이 방대한 데이터를 기반으로 국내외 부동산 관련 컨설팅을 제공 중인 곳으로 고객 맞춤형 1:1 상담을 제공하고 있다.
리맥스 마이스터 사무실 건물 옥상에서 바라본 을지로 방향의 빌딩 숲. 왼쪽 예금보험공사와 관광공사, 오른쪽으로는 센터플레이스와 더존타워, 을지로 하나은행 건물, 중앙에 센터원, SKT 타워 등이 보인다. 사진 왼쪽 아래 나무가 있는 부분이 재개발 시 근린공원이 조성되며, 오른쪽이 현재 노포들이 위치한 먹자골목 위치이다.
