상가건물 임대차보호법(이하 “이 법”이라고만 합니다.)상 임대인은 반드시 임대 건물의 소유자일 필요는 없고 임대 건물에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 자도 임대인이 될 수 있습니다. 임대인이 임대차 목적물의 단독소유자일 경우 및 임대차 목적물이 공유인 경우 건물의 공동소유자 모두가 임대인이 된 경우에는 특별히 문제 될 것이 없습니다.
명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 완전한 소유자이므로 명의신탁자와의 사이에 대내 관계에서의 제한에도 불구하고 적법한 임대인이 될 수 있습니다. 명의신탁자도 임대 건물에 대한 적법한 소유자는 아니지만 명의수탁자와 사이의 내부 관계에 따라 적법한 임대 권한을 가질 수 있으므로 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
우리 대법원은 매매계약 해제조건의 성취로 매매계약이 해제된 경우 매수인과의 임대차계약은 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 건물을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인이 건물을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세 계약을 체결할 권한이 없는 자와의 사이에 전세 계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 건물에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없다고 판시하고 있습니다.
한편 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약 당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말합니다. 따라서 임대차 목적물이 상가건물인 경우 이 법 제3조 제1항이 일정한 대항요건을 갖춘 자에게 등기된
임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 이 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대 권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 새로운 소유자에게 대항할 수 있다는 것이 우리 대법원의 입장입니다.
미등기인 건물에 대하여 사실상 소유자의 권리를 행사하고 있는 자도 이 법상의 임대인이 될 수 있습니다.
주택 임대차와 관련하여 부부 일방이 주택의 소유명의자이고, 상대방이 임대차계약상의 임대인인 경우 누구를 실제 임대인으로 하여야 하는가의 문제가 있는데, 상가건물의 경우에도 이러한 문제는 마찬가지로 제기될 수 있습니다.
주택 임대차의 경우 임대차 계약서에 기재된 임대인이 공시되는 것도 아니고 오히려 중요한 것은 임차인이 임차 건물을 점유하고 있는가와 주민등록이 되어 있는가 하는 점에 비추어 보면 특별할 사정이 없으면 임대차 계약서상의 명의에도 불구하고 임차 건물의 소유자를 임대인으로 보아야 할 것이고, 이러면 임대차 계약서상의 명의인은 임차 건물의 소유명의자의 대리인으로서 임대차계약을 체결하면서 본인인 소유명의인의 표시를 단순히 누락한 것으로 보아야 할 것입니다. 그러나 이 법상의 대항력과 우선변제권의 취득 요건 중 하나인 사업자등록을 하기 위해서는 임대차 계약서 사본을 첨부하여야 하고, 이러한 임대차 계약서는 제3자에게 공시되는 점에 비추어 상가건물 임대차의 경우를 주택 임대차와 같이 해석할 수는 없고, 임대차 계약서상의 임대인 명의인이 임대인이고, 건물의 소유자는 그와 같은 임대인에게 임대 권한을 부여한 것으로 보아야 할 것입니다.
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