상가건물임대차보호법(이하 “이 법”이라고만 합니다)은 “상가건물”을 그 적용 대상으로 하고 있습니다. 이 법의 적용 대상은 상가“건물”의 임대차입니다. 따라서 영업을 위해 이용되는 장소의 임대차라 하더라도 그 임대차의 목적물이 건물로 인정되지 않는다면 이 법은 적용될 수 없습니다. 건물은 일반적으로 토지에 정착하고 지붕 및 기둥 또는 벽이 있고 또 주거나 영업 등의 용도에 공할 수 있도록 어느 정도의 영속성이 있는 동시에 원칙적으로 독립한 부동산으로서 등기를 할 수 있는 건조물이라고 정의되고 있습니다. 건물로서 인정되지 않는다면 임대차계약을 체결하고 건물의 인도 및 사업자등록을 마쳤다 하더라도 이 법이 적용될 수 없다고 할 것인데, 건물로서 인정되는지는 결국 사회통념에 의하여 결정될 것입니다. 건축물의 종류와도 상관이 없고 건물등기부에 등재되지 않은 건물도 포함된다고 할 것입니다. 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주택과는 달리 이 법이 적용되는 건물은 영업 목적으로 사용하는데 적합하면 족하므로 주거와 같은 정도의 완성도를 요하지는 않는다고 할 것입니다. 현행 각종 법령에는 상가와 점포, 상점가, 매장 등 상가와 유사한 개념들이 규정되어 있습니다. “상가”건물은 국어사전적 의미로 장사를 업으로 하는 집을 뜻합니다. 또한 장사란 상인이 물건을 직접 만들거나 다른 데서 떼어다가 이익을 남기고 파는 일을 뜻하고, 그와 같은 행위는 상법 제46조의 기본적 상행위의 하나이므로 결국 “상가”건물이란 영업이 이루어지는 장소라고 할 것입니다.

“영업으로 한다”라고 함은 영리를 목적으로 동종의 행위를 계속 반복적으로 하는 것을 말하므로 영업이라고 하려면 영리의 계속·반복성 그리고 대외적으로 인식될 수 있는 영업 의사가 있어야 합니다. 그런데 영리성이란 상인의 주관적 목적으로 존재하고 그 목적이 객관적으로 인식될 수 있으면 족하며, 현실적으로 이익이 발생했느냐 하는 것은 문제 되지 않습니다. 또 영리성은 상인의 활동 전체에 걸쳐 존재하면 족하고 개개의 거래마다 영리성이 표출되어야 하는 것은 아니며, 영업으로 인하여 발생한 이익을 어떻게 처분하느냐 하는 것은 고려할 필요가 없습니다.

공장이나 창고가 “건물”에 해당한다는 점을 인정하는 것은 어렵지 않습니다. 이에 반하여 공장이나 창고가 “상가”에 해당하는지 여부에 대하여는 이 법에도 명확한 규정은 없습니다. 결국 공장이나 창고가 “상가”에 해당하는지는 공장이나 창고에서 영리를 목적으로 하는 동종의 행위가 계속·반복적으로 이루어졌느냐 여부에 따라 결정될 것입니다. 이와 관련하여 우리 대법원은 “이 법 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

위 판결에 비추어 볼 때 공장이나 창고에 사업자등록을 하였다고 하더라도 그곳에서 영업을 하는 행위가 없었다면 이 법의 적용을 받지 않을 것이고, 반면 창고에서 카페를 운영하거나 전시·판매등 영업행위를 하였다면 건축물의 용도상 일반 창고·공장이라고 하더라도 이를 영리목적으로 사용하였으므로 이 법의 적용을 받는다고 할 것입니다.