상가건물 임대차보호법은 모든 임대차의 경우에 적용되는 것이 아니고 환산보증금이 기준 금액 이하인 경우에 적용되는 것이 원칙이지만 일정한 경우에는 환산보증금이 기준 금액 이상인 경우에도 적용되며, 그 예로 대항력과 갱신청구권이 있다는 점은 지난 2차례에 걸쳐 살펴보았다.
이번에는 환산보증금 액수와 무관하게 적용되는 내용 중 마지막으로 권리금 회수 기회의 보장에 대하여 살펴보기로 하자.
상가임대차 보호법상 권리금 회수 기회의 보호
상가 임차인의 경우 임대차 기간 중에 이용하기 위하여 상가에 상당한 규모의 시설 및 집기를 투자하게 된다. 나아가 매장 영업에 대한 홍보를 통하여 고객을 확보하고 이를 유지하기 위한 활동을 하며, 이는 임차인의 무형 재산이 된다. 다만 임차인의 이러한 무형의 재산은 임대인에게 보장을 요구할 수 있는 권리는 아니며, 임차권을 다른 사람에게 양도하는 경우에 회수될 수 있는 권리에 해당한다. 따라서 임대인의 협조가 없이는 권리금의 회수가 사실상 어려울 수밖에 없는바, 상가건물 임대차보호법에서는 상가 임차인이 임대차계약 종료 시에 이러한 무형의 재산을 회수할 수 있도록 임대인의 협조의무를 부여하고 있다.
즉, 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차권을 다른 사람에게 양도하고 건물주에게 임차권 양도를 승인해 달라고 요청하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 정한 특별한 사유가 없는 한 승인을 거절할 수 없도록 규정한 것이다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
나아가 만일 임대인이 특별한 사유 없이 승인을 거절하거나 임차권 양도를 방해하는 경우에는 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 임차인에게 지급하여야 한다. 따라서 임차인으로서는 임대차 계약이 종료되기 전에 임차권을 다른 사람에게 양도하고 임대인의 협조를 얻어 권리금을 회수하거나, 임대인의 협조가 없는 경우에는 임대인에게 권리금 상당액을 손해배상액으로 청구하여 권리금을 회수할 수 있는 것이다.
다만 이러한 권리는 임대차 종료 후 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.
상가임대차 보호법상 권리금 회수 기회의 보호
이러한 권리금은 임차인의 시간과 노력, 비용이 투입되어 형성된 소중한 자산으로서 상가건물 임대차보호법에서는 그 중요성을 감안하여 환산보증금의 액수와 무관하게 보호하고 있다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의4). 따라서 설령 임차료가 1,000만 원이 넘는 경우에도 상가건물 임대차보호법이 정한 권리금 보호 요건을 구비한다면 권리금을 회수할 수 있는 것이므로, 이러한 권리를 간과하고 권리금 회수 기회를 놓치는 우를 범하여서는 아니 될 것이다.
나아가 이러한 권리금의 회수 기회는 임대차 종료 후 3년 이내에 행사하여야 함을 유념하도록 하자.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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