상가건물 임대차보호법은 모든 임대차의 경우에 적용되는 것이 아니고 환산보증금이 기준 금액 이하인 경우에 적용된다. 그러나 상가건물 임대차보호법의 내용 중 일부의 경우에는 환산보증금이 기준 금액 이상인 경우에도 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 따라서 임대료 혹은 보증금이 비싼 상가를 임차하였다고 하여 아무런 보호도 받을 수 없다고 생각할 필요는 없다.
아래에서는 환산보증금 액수와 무관하게 적용되는 내용 중 두 번째로 갱신청구권 부분에 대하여 살펴보기로 한다.
갱신청구권의 개념
임차인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다. 이 경우 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다(상가건물 임대차보호법 제10조). 따라서 임차인으로서는 위 기간동안에 건물주에게 계약의 갱신을 요구하기만 하면 계약이 안전하게 갱신되는 효과를 누릴 수 있는 것이다.
시행령 상의 환산보증금 액수를 초과하는 경우 갱신청구권의 인정여부
이러한 갱신 요구권은 환산보증금의 액수와 상관없이 모든 경우에 적용된다. 따라서 설령 환산보증금이 10억 원에 달하는 경우에도 갱신 요구권을 행사하는 데는 전혀 지장이 없는 것이다. 다만 환산보증금의 액수가 기준금액을 초과하면 아래와 같은 사항이 달라지므로 주의를 요한다.
1. 차임 및 보증금 증액의 무제한
환산보증금의 액수가 기준 금액 이하인 경우에는 차임 및 보증금의 증액이 제한된다. 즉, 차임 등의 감액은 범위의 제한이 없으나 증액의 경우에는 한 번에 5% 이상을 증액할 수 없으며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다(상가건물 임대차보호법 제11조). 그러나 환산보증금 액수가 기준금 액을 초과하면 이러한 제한이 없다. 따라서 한번 증액할 때 5% 이상 증액할 수 있으며 증액의 간격도 제한이 없는 것이다.
2. 묵시적 갱신의 불인정
건물주가 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약의 갱신 거절 혹은 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다.
그러나 환산보증금 액수가 기준 금액을 초과하면 이러한 묵시적 갱신이 인정되지 아니한다. 따라서 임차인으로서는 반드시 정해진 기간 내에 갱신청구권을 행사하여야 한다는 점을 기억하여야 한다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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