상가임대차보호법은 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 내용을 규정하고 있다. 다만 상가임대차보호법은 모든 임대차의 경우에 적용되는 것이 아니고 환산보증금이 기준금액 이하인 경우에 적용된다. 그렇다면 상가임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건이 되는 환산보증금의 내용 및 범위에 대하여 확인해 보자.
상가임대차보호법상 환산보증금의 개념
상가임대차보호법은 환산보증금이 일정 금액 이하(예컨대 서울의 경우에는 9억 원 이하)인 경우에만 온전히 적용되며, 일정 금액을 넘어서면 특정한 조항만 적용된다. 이때 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액이다.
환산보증금 = (월세×100) + 보증금
상가임대차보호법상 환산보증금의 범위
이때 상가임대차보호법의 적용기준이 되는 환산보증금 액수는 각 지역별로 다른데, 2024년 1월 현재 기준으로 보면 다음과 같다.
1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군
지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만원
즉, 서울의 경우에는 환산보증금이 9억 원 이하인 경우에만 상가임대차보호법이 전면적으로 적용되며, 부산의 경우에는 6억 9천만 원, 기타 광역시는 5억 5천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원이다. 이러한 환산보증금 기준은 종종 변경되기 때문에 그때그때 상가임대차보호법 시행령을 확인해 보는 것이 필요하다.
예컨대 서울의 경우에도 월세가 1,000만 원을 넘는 경우에는 보증금이 1원인 경우에도 아래에서 보는 바와 같이 환산보증금이 10억억 1원이 되어 상가임대차보호법의 적용 범위를 넘어서게 된다.
* 환산보증금 = (월세×100) + 보증금= (1,000만원×100) + 1원= 10억 1원
이처럼 상가임대차보호법은 모든 경우에 적용되는 것이 아니니 상가 임대차 계약을 체결함에 있어서는 이 점을 유의하여야 한다. 다만 상가임대차보호법에 따르면 일정한 조항은 환산보증금 액수와 무관하게 적용되는 경우도 있는바(상가임대차보호법 제2조 제3항), 다음 호부터는 환산보증금 액수와 무관하게 적용되는 내용을 살펴보기로 하자.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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