상반기 50억 원 내외 중소형빌딩을 찾는 사람들이 많았다. 매입자들의 절반 정도는 중소기업을 운영하는 오너들이다.

최병록 리맥스와이드파트너스 이사(사진)는 강남에 터를 잡고 10여년 사무실을 운영해 온 중소기업 오너들이 올해 사옥용 중소형빌딩 매입에 많은 관심을 보였다며 저금리 기조와 맞물려 유례를 찾아볼 수 없을 정도의 전세난이 계속되자 주택을 구입하거나, 신규 아파트 청약을 받는 서민들이 느는 것과 같은 현상이라고 분석했다.


최 이사가 분석한 자료에 따르면 실제 올해 상반기 중소법인들의 사무실이 몰려 있는 강남구 내 중소형빌딩 거래 건수는 85건으로 지난해 63건 대비 약 35% 가량 늘었다.

상반기 강남구 중소형빌딩 매매시장의 큰손으로 등장한 중소기업들은 대개 직원수 40~50명 정도의 제조업 및 서비스업을 영위하는 회사들이다. 보통 100~200평 정도 사무실을 강남 일대에서 임차해 쓰고 있다. 이들이 한달에 지불하는 임대료는 관리비를 포함해 2000만 원 내외인 것으로 알려졌다.

최 이사는 사옥 용도 중소형빌딩 매입을 원하는 회사들의 대표를 만나면 그들은 '내가 10년 동안 건물주한테 가져다 준돈이 10억 원 쯤은 된다'고 털어 놓는다며 그 돈이 너무 아깝다고 한다고 말했다.

이어 최근 저금리에 자기 자본 20억 원 정도를 투입하고, 나머지는 금융레버리지를 활용해 사옥을 매입하는 사례가 늘었다며 은행들에서도 이런 니즈를 읽어 법인 사업자들에게 부동산담보대출을 권유하는 사례도 많았다고 전했다.

그러나 최근 사옥 마련 붐이 일면서 일부 법인들에서 자기자본을 최소화하고 대출을 늘리는 식으로 무리하게 중소형빌딩을 매입한 사례도 적지 않아 부실 우려가 있다. 특히 상반기 거래된 중소형빌딩들의 수익률은 대부분 3%대로 낮아지면서 향후 경기 변동과 금리 인상에 따른 이자부담이 문제로 떠올랐다.

최 이사는 과거 강남 일대 중소형빌딩을 소유한 사람들은 대부분 자본 여력이 충분한 개인이나 법인으로 이들은 자기자본 비율이 높아 실질임대료가 떨어져 수익률이 낮아져도 버틸 수 있는 여력이 충분했다며 그 결과 임대료 수익이 줄어들어도 매매가를 낮추지 않으면서 중소형빌딩 매매가 하락을 막았다고 말했다.

그러나 최근 빌딩을 구입한 중소 법인들의 경우 금융레버리지를 최대한 많이 활용했다며 이런 법인들에서 과도한 금융부담을 버티지 못해 울며 겨자먹기 식으로 자산을 매각한다면 매매가가 대폭 하락될 수도 있다고 진단했다.

◆최병록 리맥스와이드파트너스 이사

△홍익대 국제경영전공
△2007년 외국계 부동산 업체 팀장
△2009년 리맥스와이드파트너스 이사
△현재 국내 다수 대형빌딩 임대용역 수행 및 매매 주관