‘8.3 세제개편안’에 따라 부동산 세제 기준이 기존 ‘보유 중심’에서 ‘실거주 여부 및 주택 가액 중심’으로 전환될 전망입니다. 거주 여부와 주택 가격에 따른 과세 차등화가 핵심입니다. 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 재편되고, 2028~2029년에 걸쳐 공제 비율 및 한도(10억 원)가 단계적으로 조정될 예정임에 따라 정교한 대응 전략이 요구되고 있습니다. 따라서 복잡해진 셈법 속에서 자산 손실을 방지하기 위해 주요 시장 변화와 대응 전략을 다음과 같이 짚어드립니다.
양극화 심화 및 절세 매물 출회
수요 쏠림과 매물 출회가 동시에 나타날 것으로 예상됩니다. 종부세 기본공제가 14억 원으로 상향되는 시가 20억 원 안팎의 실거주 인기 지역은 수요 집중 현상이 이어질 전망입니다. 한편, 2029년부터 거주공제 한도(10억 원)가 축소되고 종부세 부담이 커지는 35억 원 이상 초고가 주택이나 비거주 주택은 세 부담을 피하기 위해 2027년말, 2028년말 매물이 늘어날 전망입니다. 내년, 내후년 재산세 과세기준일(6월 1일) 직전인 4~5월에 단기 절세형 급매물이 집중될 가능성이 큽니다. 양도세 부담을 피하기 위해 이 시기 매물이 몰리면 거래 협상력이 떨어져 제값을 받기 어려워질 수 있습니다.
임대차 시장 불안 및 전월세 전가
실입주 증가에 따라 전월세 물량이 감소할 가능성이 있습니다. 장기거주 공제 혜택을 받기 위해 집주인이 세입자를 내보내고 직접 입주하려는 움직임이 늘어날 수 있습니다. 비거주에 따른 보유세 및 양도세 부담이 증가함에 따라 전월세 유통 물량이 감소하고, 늘어난 세금 부담 일부가 임대료로 전가되어 임대차 시장 불안을 자극할 우려도 커지고 있습니다.
규제 덜한 부동산 유형 관심 높아질 듯
주택 세제가 강화될 것으로 보여 상대적으로 규제가 유연한 오피스, 상가, 지식산업센터 등 상업용 부동산이 대안으로 떠오를 가능성이 있습니다. 다만 단순히 절세 목적만으로 접근하기보다는 고금리 여파, 공실률, 입지별 실질 임대수익률을 다각도로 분석한 선별적 접근이 요구될 것으로 보입니다. 세제 개편 기한이 정해져 있어 매물이 특정 시점에 쏟아져 나올 위험이 있습니다. 따라서 마감 시한에 임박해 급매로 처분하기보다, 일정 기간 여유를 두고 매각 계획을 세워야 합니다.
무작정 버티는 전략은 위험해질 수 있습니다. 재건축 사업장의 사업 지연에 따른 보유세 부담과 입주 후 10년의 거주 기간을 새로 채워야 하는 조건 등을 고려할 때, 무조건적인 버티기는 실익이 낮아질 전망입니다. 따라서 다양한 시나리오를 상정하고 양도세뿐만 아니라 종부세 등 종합적인 세 부담을 사전에 따져본 후 매도나 보유 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
부부 공동명의 실익 엄격 비교
종부세와 양도세의 공제 한도 구조를 명확히 구분하여 대비해야 합니다. 부부 공동명의 전환은 종부세 과세표준을 낮추는 데는 여전히 유효할 수 있으나, 양도세 장기거주소득공제 한도(10억 원)는 인별이 아닌 주택(물건)당 한도로 제한될 예정이므로 증여·취득세 초기 비용과 절감 세액을 면밀히 대조해 보아야 합니다.
비거주 예외 인정 기준 사전 점검
실거주 1주택자와 비거주·다주택자 간의 세금 격차가 대폭 확대될 것으로 예상됩니다. 지방 근무, 자녀 교육, 질병 치료 등 세법상 인정되는 비거주 예외 사유에 해당하는지 사전에 철저히 검토하여 세무 리스크를 최소화해야 합니다.
8/27 리맥스 창업 무료세미나 신청
https://remaxkorea.co.kr/seminar
리맥스 매물보기 remax.co.kr
리맥스 회사소개 remaxkorea.co.kr
| 
