A씨는 현재 대학가에서 3년의 계약 간으로 점포를 임차하여 식당을 운영해 왔다. A씨는 타고난 성실함과 특유의 레시피, 서글서글하고 호남형의 외모 등으로 인하여 많은 단골들을 확보하고 있다. 그런데 최근 건물주가 계약을 연장할 생각이 없다고 하면서 계약기간이 끝나면 매장을 비워달라고 요구하고 있다. 눈치를 보아하니 A씨를 내보내고 동일한 식당을 운영하면 그동안 확보된 고객을 바탕으로 손쉽게 수익을 올릴 수 있다고 생각하는 듯하다.
이러한 상황에서 A씨가 임대계약을 연장할 수 있는 방법은 없을까?
식당을 운영함에 있어서는 고객확보를 위하여 많은 비용이 투입되며 매장의 임대차계약이 종료되면 그렇게 확보된 고객을 상실할 수밖에 없다. 따라서 매장 임차인으로서는 설령 임대인이 반대를 하는 경우라 하더라도 어떻게 해서든 매장의 운영을 지속하는 것이 필요한 것이다.
임대인의 도움 없이 임차인의 의사만으로 임대차 계약을 갱신할 수 있는 방법은 없는가?
결론부터 말하자면 그러한 방법이 있다. 다만 가만히 기다리고 있으면 안 되며 적극적인 권리행사 즉, 계약을 연장하겠다는 의사표시가 필요하다.
즉, 임차인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다. 이 경우 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 따라서 임차인으로서는 위 기간동안에 건물주에게 계약의 갱신을 요구하기만 하면 계약이 안전하게 갱신되는 효과를 누릴 수 있는 것이다. 다만 건물주에게 계약갱신을 요구하였다는 점은 임차인이 증명해야 하므로 가급적 내용증명으로 보내는 것이 안전하다.
그렇다면 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가?
임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 건물주는 이에 응해야 한다. 그러나 임차인이 건물을 무단으로 전대하거나 건물을 고의 중과실로 훼손한 경우, 임대차 계약 당시에 미리 공사계획 등을 고지하고 그 계획에 따라 공사를 진행하는 경우, 기타 계약을 현저히 위반하는 경우에는 거절이 가능하다. 다만 임대료를 연체하는 경우는 그 연체액이 3기의 차임액에 해당하여야 한다. 따라서 1~2달 정도의 임차료를 연체하였다고 하더라도 계약갱신요구를 거절할 수 없다.
따라서 임차인으로서는 사소한 계약위반이 있는 경우라 하더라도 상가임대차보호법에 따라 계약을 갱신할 수 있는 것이다.
건물주가 건물을 양도한 경우 새로운 건물주는 계약 갱신을 거절할 수 있는가?
상가를 임차한 지 얼마 지나지 않아서 건물이 다른 사람에게 양도되는 경우가 있다. 이러한 경우 새로운 건물주는 자신과 무관하게, 이전 건물주와 계약한 것이라는 이유로 계약갱신을 거절하기도 한다.
그러나 이러한 경우에도 걱정할 필요는 없다. 상가임대차보호법에 따르면 임차건물의 양도인(=새로운 건물주)은 기존 건물주로부터 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주된다. 따라서 새로운 건물주에게도 문제없이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것이다.
만일 임차인이 위 기간 동안에 갱신요구를 하지 않은 채 계약기간이
30일 이하로 남은 상황이라면 어떻게 될까?
임차인으로서는 매장 운영에 신경을 쓰다 보면 임대차 만료 기간이 다가오는 것도 인식하지 못하는 경우가 많다. 당연한 귀결로 임대차기간 만료 30일 전에 계약갱신요구도 하지 못하였다면 계약은 그대로 종료되는가?
우선 건물주가 30일 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 계약은 종료되며 별다른 구제 방법이 없다.
다음으로 건물주 역시도 조건변경 또는 갱신거절의 통지를 하지 않은 채로 시간이 흘러 계약기간이 30일이 채 남지 않은 경우이다. 이 경우에는 환산보증금 액수에 따라 결론이 달라진다.
우선 환산보증금이 낮아 상가임대차보호법이 전면 적용되는 경우에는 계약이 전과 동일한 조건으로 갱신된다(묵시적 갱신). 다만 계약기간은 1년이다. 임차인으로서는 1년 후에 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 있다.
다음으로 환산보증금이 과다한 경우(서울의 경우 9억 원이 넘는 경우)에는 계약은 묵시적 갱신이 되지 않고 종료된다. 상가임대차보호법이 일부만 적용된 결과이다. 따라서 환산보증금이 과다한 경우에는 계약의 연장 여부에 특별히 신경을 써야 예상치 못한 피해를 예방할 수 있다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
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