1~3개월 짧은 기간 단위로 오피스텔이나 원룸을 임대하는 초단기 임대사업은 서울 내 유명 학원가나 대학가, 고시촌 등에서 성행한다.


충남 보령시에 사는 유선경 씨(가명·53)는 자녀 교육을 위해 서울까지 원정(?) 다니던 시절을 잊지 않는다. 방학이 되면 두 아들을 데리고 서울 대치동 학원가에 월셋집을 얻었다. 두 달간 초단기로 투룸 오피스텔을 빌리는 데 드는 비용은 보증금 없이 300만원. 월세가 150만원이면 꽤 센 편이지만 자식에게 투자를 아끼지 않는 유난스러운 부모는 유 씨가 아니더라도 꽤 많았다.

두 아들을 대학에 보내놓고 유 씨는 직접 초단기 임대 사업에 뛰어들었다. 서울 대치동 대신 논현동 도산공원 근처에 전용 25㎡짜리 원룸을 1억3000만원에 사들였다. 방학 때만 학원가를 찾는 수요보다는 외국인 성형·관광 수요가 더 꾸준할 것이란 판단에서였다. 이 원룸 임대료는 통상 보증금 3000만원, 월세 35만원이지만 1~3개월 단기간 빌리는 세입자에겐 보증금 없이 70만원에 세놓는다. 1년 중 최소 10개월 정도는 3~4명의 세입자가 들어와 있으니 연 임대수익은 최소 700만원, 수익률은 5.4%. 만약 공실 없이 12개월을 꽉꽉 채웠다면 수익률은 6.5%까지 높아진다. 같은 원룸을 원래 시세대로 1년 내내 임대했을 때(연 4.2%)보다 이익이다.

본격적인 여름방학을 앞두고 서울 대학가·학원가·고시촌 등에선 ‘초단기 임대(월세)’가 성행하고 있다. 공실만 잘 관리하면 시세보다 높은 월세를 챙겨 수익률을 높일 수 있기 때문이다. ‘초단기 임대’는 짧은 기간 동안 오피스텔·원룸이나 소형 아파트를 임대해 월세를 받는 것을 말한다.

▶지방 학생·고시생·관광객 수요층

부동산 탄력적으로 운영할 수 있어

초단기 임대의 매력은 1~3개월 단위로 계약돼 1~2년 단위의 월세 임대보다 기간이 훨씬 짧다는 점이다. 집주인에게 방을 빌린 세입자가 그 방을 또 다른 사람(전차인)에게 빌려주는 ‘전대(재임대)’ 방식으로 임대하기도 한다.

물론 초단기 임대가 아주 새로운 현상은 아니다. 1990년대부터 서울 강남권을 중심으로 ‘외국인 렌털’로 시작됐던 단기 임대가 이제는 곳곳에서 다양한 모습으로 활성화됐다고 보면 된다. 외국인 렌털이 아니더라도 가을철 이사가 끝나고 대학가 방학이 시작되는 연말에 조금씩 나타났다. 방학 등으로 계약 기간 1년을 채우지 못하고 이사를 가는 세입자들이 급하게 단기로 들어와 살 ‘대타’ 세입자를 구하는 시기여서다.

초단기 세입을 원하는 수요층은 누굴까.

여름방학을 맞아 해외에서 잠시 귀국한 유학생이나 한국에 어학연수 온 외국인, 지방에서 종로·노량진으로 상경한 수험생이나 방학을 이용해 학원 특강을 받으려는 지방 중·고등학생 등 수요층은 다양하다. 심지어 ‘한류 성형’을 하기 위해 서울 압구정 같은 성형외과촌(村)에 몰리는 중국인 관광객도 초단기 월세 수요층이다.

그렇다면 집주인이 초단기 임대 방식으로 세를 놓는 이유는 뭘까. 우선 초단기 임대의 특징을 좀 더 들여다볼 필요가 있다.

초단기 임대는 계약 기간이 월단위로 짧다. 대신 보증금이 아주 낮거나 없고, 월세가 시세보다 높다. 통상 한 달 치 월세를 보증금으로 미리 받는다. 공실만 나지 않는다면 보증금을 낮추고 월세를 높이면서 더 높은 임대수익을 챙길 수 있다.

가령 보증금 1000만원에 월세 80만원을 받는 원룸을 보증금 100만원, 월세 100만원 받는 단기 임대로 돌린다면 한 달 월세 수입이 20만원씩 껑충 뛴다. 이자 수익을 빼놓고 계산하면 1년간 월세 수입이 240만원 늘어난다.

대치동 일대 A공인중개사사무소 관계자는 “강남권 오피스텔 주인 가운데 높은 임대료를 노리고 초단기 월세만을 고집하는 투자자도 많다”며 “특히 여름·겨울방학 기간에는 지방·해외 학생들이 몰리다 보니 월세를 더 높여 받는 경우도 있다”고 전했다. 고급 아파트나 펜트하우스를 호텔처럼 임대하는 경우 월세가 수백만원대를 오가기도 한다.

또 다른 사례를 보자.

서울 서대문구 신촌 일대에서 10년째 4층짜리 원룸주택을 운영하고 있는 진 모 씨(60)는 2014년 여름부터 방학마다 한 달에서 두 달 정도 짧게 임대를 주고 있다. 이 건물에는 원룸이 총 12개실. 학기 중에는 1개실당 45만원의 월세를 받는다. 방학 기간 동안 초단기 임대로 돌리면 월 50만원은 받을 수 있다. 방학 기간 동안 12개실 가운데 3분의 2만 채워도 연간 135만원가량(5만원×9개실×연 3개월 기준)의 추가 월세 수익을 올릴 수 있는 셈이다.

진 씨는 “이 동네는 대학가라 학기 중에만 월세 수요가 몰리고 방학 땐 빠지는 단점이 있었다. 어차피 비어 있는 방을 놀리느니 단기 임대로라도 세놓으면 공실을 줄이고 수익률도 높일 수 있다”고 귀띔했다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “집주인에게는 임대 상품을 탄력적으로 운영하면서 수익률을 최대한 높일 수 있어 매력적이다. 동시에 임차인은 필요한 기간만큼만 주거시설을 사용할 수 있는 게 장점”이라고 설명했다. 실제 서울 강남권 일대 부동산 업계에 따르면 학원·관광·출장 등 초단기 임대수요가 풍부한 지역에서는 월세 매물 10개 가운데 1~2개는 보증금 없는 단기 월세일 정도로 단기 월세가 꽤 흔하다.

1~2년 단위로 세놓던 부동산을 초단기 임대로 돌려 수익률이 껑충 뛴다면 누구나 덤비지 않을까.

초단기 임대는 개인이 혼자 운영하기에는 까다로운 점이 많다. 무엇보다 공실 관리가 만만치 않다.

일반 월세 매물은 한 번 계약하고 1~2년간 잊어도 그만이지만 단기 임대는 1년에도 몇 차례씩 세입자가 바뀌기 때문에 마음 편히 월세를 받기만 할 수 없다. 앞에서 소개한 유 씨의 경우도 1년 12개월 중 2개월가량은 공실로 놀린다. 여기에 보증금이 낮거나 없는데 세입자가 월세를 안 내고 버티기라도 하면 골치 아프다. 이 때문에 일정 수수료를 내고 아예 주택임대관리업체에 월세 관리를 맡기는 투자자도 꽤 있다.

이 외에도 초단기 임대 사업 시 주의할 점이 많다.

1년 이상 월세 계약을 맺은 세입자가 집을 비우는 기간을 이용해 재임대를 놓는 사례가 대표적이다. 주로 방학이 있는 대학가에서 학생 세입자들이 스스로 대타 세입자를 구하는 경우다. 하지만 집주인 동의 없이 세입자 임의로 이뤄진 재임대는 엄연히 불법이다.

“임차인(세입자)이 다른 사람에게 재임대할 때는 집주인(임대인) 동의를 받아야 한다. 집주인 동의가 없는 전대는 법적 보호를 받지 못하는 셈이다. 분쟁을 막기 위해서는 초단기 임대·임차 전 특약사항을 담은 계약서를 쓴 뒤 반드시 공증을 받는 게 좋다.” 김혜현 알투코리아 실장의 조언이다.

▷▷사무실도 초단기로 임대

월단위로 빌려줘 대형 빌딩 공실 해결

초단기 임대 사업은 비단 주택에만 해당하는 투자법이 아니다. 유럽 국가 등 해외에서는 단기 사무실 임대 시장이 1990년대부터 보편화됐다. 영국 ‘센트럴워킹’, 독일 ‘베타하우스’ 등이 대표적인 글로벌 사무실 임대업체다. 아시아에서는 중국과 싱가포르, 인도, 홍콩 등에서 짧은 기간 단위로 사무실을 임대해주는 사업이 활발하다.

국내에서는 ‘서비스드 오피스(Serviced office)’ 개념으로 단기 사무실 임대업이 활성화돼 있다.

서비스드 오피스는 독서실이나 스터디룸처럼 사무실을 월단위로 빌려주는, 일종의 공용 사무실을 말한다. 서비스드 오피스 운영은 한 업체가 한두 층을 통째로 빌려 소규모 사무실로 꾸민 후 재임대를 놓는 식으로 이뤄진다.

서비스드 오피스가 국내에 처음 소개된 건 2000년대 초반. 서울 강남 업무지구 일대에 하나둘 생겨나던 것이 최근엔 종로·마포로 퍼졌고 부산광역시 등 지방에서도 늘어나는 추세다. 업계에 따르면 국내 소사무실 형태로 운영되는 영업장은 전국에 1000여곳. 특히 서울에서는 ‘코쿤피스’ ‘패스트파이브’ ‘르호봇’ 등의 프랜차이즈도 성업 중이다.

서비스드 오피스 역시 대형 빌딩 공실 문제를 해결하기 위한 방안으로 도입됐다. 장진택 리맥스코리아 이사는 “최근 몇 년 새 잇따라 대형 오피스 공실률이 높아지면서 골머리를 앓던 건물주들은 굳이 공간을 비워두기보다는, 소규모·단기간 임차인을 여럿 모집하는 방식으로 공실률 낮추기에 나섰다”고 설명했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1865호 (2016.07.06~07.12일자) 기사입니다]



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