이 기사는 2014년 09월 22일 10:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.
국내 오피스빌딩 업계가 지각변동을 겪고 있다. 공급과잉으로 임차인 확보 경쟁이 치열해지고 있는 가운데 소규모 노후 건물 수요가 급감하는 등 대형빌딩과 중소형빌딩 간 양극화 현상이 심화되고 있다. 잇따른 빌딩 신축과 임대료 하락은 수요층의 연쇄 이동을 촉발시켜 서울 도심 권역별로 고착화돼 있던 임차 업종의 벽을 허물고 있다.
가격 왜곡도 심각하다. 공급과잉에도 불구 주요 빌딩가격은 오히려 치솟는 등 기현상이 이어지고 있다. 임대료도 각종 통계 지표에서 완만한 상승곡선을 그리고 있다. 수요와 공급의 시장 논리 잣대를 들이대기에는 석연찮은 구석이 많다.
현실과 동떨어진 통계 지표는 시장 불투명성을 더욱 확대시키고 있다는 지적이다. 공실률, 임대료 등 핵심 정보를 빌딩주인 임대인에 의존할 수밖에 없는 현실과 열악한 표본조사 한계는 정보를 왜곡해 시장 활성화에 오히려 장애가 되고 있다는 지적이 많다.
자본시장 미디어 머니투데이 더벨은 상업용 부동산시장에서 잔뼈가 굵은 전문가들과 함께 업계 속살을 들여다보는 자리를 마련했다. 오피스빌딩 시장의 현주소를 진단하고, 시장 활성화를 위한 해법을 찾는데 주안점을 뒀다.
◇참석자 : 윤여신 젠스타 대표, 윤원섭 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 상무, 정성진 어반에셋 대표, 장진택 리맥스코리아 이사, 임채욱 젠스타 상무
 | | 국내 오피스빌딩 업계가 지각변동을 겪고 있다. 자본시장미디어 더벨은 업계 전문가들과 좌담회를 열고 오피스 빌딩 시장 현안과 활성화 방안을 모색하는 시간을 가졌다.(왼쪽아래부터 정성진 어반에셋 대표, 윤원섭 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 상무, 길진홍 머니투데이 더벨 차장, 윤여진 젠스타 대표, 장진택 리맥스코리아 이사, 임채욱 젠스타 상무.) |
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◇서울 도심권 임대시장 약세...실질 공실률 심각
사회 = 오피스빌딩 시장이 어렵다는 얘기가 많다. 실제 공실률 추이는 어떤가.
윤여신 = 대체로 공실률이 높은 편이다. 젠스타 내부 자료를 보면 서울 주요 도시 공실률은 강남권 5%, 도심권 8~10%, 여의도권 5~6% 선에 형성돼 있다. 프라임급 빌딩 위주로 조사한 자료다.
그러나 실제 현장에서 보면 공실률은 이보다 더 높다. 공실률이 높다고 보는 건 향후 예정 공실률도 감안했기 때문이다. 자산 관리하는 사람들은 다 안다. 향후 분기 또는 반기 이후의 대략적인 공실률까지 감안해서 생각한다. 따라서 외부에 알려진 정보와 다소 차이가 있을 수 있다. 대부분 리포트에 나오는 공실률은 2~3개월 이전 자료를 기초로 한 것이다.
이런 이유로 많은 기업과 전문가 집단이 시장 동향에 관한 설명회를 요청한다. 이미 지난 데이터가 아닌 올 하반기 혹은 내년 공실률 동향을 알고 싶은 거다. 현재 프라임급 빌딩 공실률은 많이 낮아졌다. 그러나 B급, C급 빌딩의 경우는 오히려 공실률은 더 늘었다.
윤원섭 = 좋은 지적이다. 여러 리서치회사에서 발간하는 리포트의 공실률과 업계에서 파악하는 공실률은 다르다. 회사마다 샘플(표본)이 다르기 때문이다. 표본수가 많은 쪽이 오류가 적다고 할 수 있다. 젠스타는 샘플이 비교적 많은 편이다. 주로 외국계기업은 샘플이 그것보다 작다. 표본 대상이 프라임급 또는 A급에 치우치는 경향이 있다.
결과적으로 보면 일반인들이 접하는 공실률은 실물 시장에 후행한다. 하지만 현업에 있는 사람들은 향후 시장에 나올 오피스빌딩의 공실률이 중요하다. 3개월 또는 6개월, 1년 후의 공실률을 추산하고 마케팅을 진행한다.
공실률을 산정하는 기준도 다르다. 외국기업의 경우 임대차 계약이 1년 전부터 이뤄진다. 우리는 임차인이 실제 점유를 한 순간을 공실 해소의 기준으로 본다. 일부는 계약이 체결됐더라도 입주할 때까지 공실로 잡혀있는 경우가 많다.
전반적으로 서울 도심의 프라임급 빌딩 공실은 줄었다. 향후 공급 추이를 보면 서울 도심권을 중심으로 공실률 상승이 불가피할 것으로 예상된다. 여의도 지역 공실률 증가는 표본수의 차이에서 비롯된 것으로 본다. 여의도 지역은 기본 표본수가 작다. 대형빌딩 2~3개가 들어오면 공실률이 엄청난 것처럼 보인다. 하지만 절대량으로 보면 그렇지 않다.
윤여신 = 그렇다. 일부는 여의도 IFC빌딩하고 전경련회관의 공실률을 넣었을 때와 뺐을 때 통계를 따로 관리한다. 다른 권역도 마찬가지이다. 서울스퀘어, 센터원 등의 신축 빌딩을 포함할 경우 공실률이 2~3%p 차이가 난다. 그래서 현업에서는 도대체 어느 자료를 참고해야 하는지 모호한 경우가 많다.
정성진 = 이번 좌담회는 시장에서 위기감을 느끼는 분위기도 일부 반영돼 있는 거 같다. 앞에서 얘기가 나왔지만 그 동안 우리는 임대시장을 후진적으로 접근했다. 그러다가 글로벌기업들이 한국에 상륙 하면서 선진기법이 도입됐다. 외국계 자산운용사나 펀드들이 투자를 하면서 PM, FM 등 전문 관리업체가 들어왔다. 그러다 보니까 변화의 추이가 가파르다.
 | | 윤원섭 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 상무(오픈쪽)가 프라임급 빌딩 분류 기준에 대해 발언하고 있다.(왼쪽은 정성진 어반에셋 대표.) |
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◇중소형 빌딩 타격 커…동조화 현상 깨져
정성진 = 프라임급 빌딩에 대한 정의도 아직 모호하다. 일반적으로 연면적 3만㎡ 이상의 빌딩을 프라임급으로 분류한다. 우리가 조사한 바에 따르면 서울시에 290여 개의 프라임급 빌딩이 있다. 도심권 90개, 강남권 60개, 여의도권 40개, 기타 100개 등으로 분포돼 있다. 자가 소유가 많다. 임대를 놓는 경우는 많지 않다. 이걸 놓고 치열하게 경쟁하고 있는 셈이다.
윤원섭 = 프라임급 빌딩 분류 기준에 이견이 많다. 특히 한국에는 아직 정확한 기준이 없다. 이는 대기업 등을 중심으로 자가 보유자들이 많아 정보가 차단돼 있기 때문이다. 미국의 경우 관련 협회에서 규모 분류 기준을 정한다. 외국에서 제일 많이 듣는 얘기가 한국에도 프라임급 또는 A급 빌딩이 있느냐는 질문이다. 또 그 분류 기준이 무엇인지 궁금해 하는 이들이 많다.
정성진 = 프라임급 빌딩 분류에 있어 무엇보다 중요한 건 임차인의 성격이라고 생각한다. 선망의 기업이 임차했는지 여부에 따라 등급이 달라진다. 타워팰리스의 경우 입주자의 사회적 지위나 소득 수준이 높다 보니까 나름의 커뮤니티가 형성돼 있다. 주거 환경이 쳐지는 서초 반포 래미안도 입주자들이 입김이 막강하다. 이 같은 관점에서 프라임급 빌딩의 정의도 접근할 필요가 있다.
장진택 = 다수 회사의 공실률 조사는 프라임급 빌딩을 중심으로 이뤄지는 경향이 있다. 그러다 보니 정확한 시장 정보 전달 어렵다. 체감하는 실제 공실률은 강남권이 10%, 여의도가 20%에 육박한다. 특히 중소형빌딩의 경우는 30~40%까지 높아졌다. 정보 취합 대상이 한쪽으로 치우치다 보니까 시장이 왜곡되고 있는 셈이다. 다만 프라임급 오피스빌딩 공실은 확실히 줄었다.
결과적으로 프라임 빌딩과 중소형 빌딩 간 양극화가 상당히 심해졌다. 또 프라임급 빌딩도 저마다 상황이 다르다. 예전에는 인접지역 빌딩의 공실률이 같이 움직이는 경우가 많았는데 지금은 차이가 심하다. 빌딩 마다 양극화가 이뤄지고 있다. 경기 침체 영향도 있다. 특히 수요 측면에서 내수경기가 무엇보다 중요하다. 예전처럼 내수가 폭발적으로 증가하는 시대가 아니다. 그러면서 임차인이 갑이 됐다. 중소형 빌딩에 이 같은 현상이 두드러진다.
임채욱 = 비슷한 맥락에서 아직은 공급이 많은 게 현실이다. 경쟁이 치열할 수밖에 없다. 공급은 많고 수요가 적다 보니 '렌트프리(무상 임대) 경쟁'을 하게 됐다. 이는 프라임급 빌딩의 입지를 더욱 키우는 결과를 나았다. 예전에 B급 빌딩에 있던 임차인이 A급 또는 프라임급으로 옮겨갈 환경이 조성된 것이다. 실제로 프라임급과 A급 빌딩의 공실이 축소되는 등 사정이 매우 좋아졌다.
반면 중소형빌딩은 임차인을 빼앗기면서 더욱 힘들어졌다. 결국 시장의 양극화는 임차인들의 연쇄 이동에서 비롯된 것으로 볼 수 있다. 이를 새로운 수요 창출로 봐서는 곤란하다.
→좌담회 2편에서 이어집니다.
원문 링크 : http://www.thebell.co.kr/front/free/contents/news/article_view.asp?key=201409220100031240001939
