상가건물 임대차보호법(이하 “이 법”이라고만 합니다.)상 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건을 취득한 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖추어야 합니다. 대항요건만을 취득한 경우에는 보증금을 반환받을 때까지 매수인의 명도 청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있으나 매각 대금에서 우선변제권을 행사할 수는 없습니다.
우선변제의 요건으로서 확정일자를 규정한 입법취지는 첫째 우선변제권의 우선순위를 확정하고, 둘째 임대인과 임차인의 통모에 의하여 선의의 제3자의 권리를 해치는 것을 방지하게 하려는 데 있습니다. 임대차계약서에 확정일자를 갖추도록 요구함으로써 임대인과 임차인 사이의 담합에 의한 보증금의 사후 변경 내지 조작을 방지하자는 것입니다.
통상적으로 확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 가리키고(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879), 확정일자 있는 증서란 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말합니다. 주택임대차의 경우 민법 부칙 제3조에 따라 사문서로 된 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등으로 확정일자를 갖출 수 있습니다. 그러나 이 법은 “관할 세무서장으로부터” 임대차계약서상의 확정일자를 받도록 규정하고 있으므로 위와 같이 민법 부칙의 규정에 의한 확정일자 부여 방법이 적용되지 아니하고 반드시 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 부여받아야 합니다.
이 법상의 확정일자는 세무서장이 임대차계약서의 존재를 인정한 날짜로서 세무서장은 계약서에 확정일자, 번호를 기재하고 관인을 날인하게 됩니다.
이 법 제5조 제2항의 “임대차계약서상의 확정일자를 받은”이라는 의미가 확정일자를 갖춘 임대차계약서 자체의 현존을 요건으로 하느냐의 문제가 있습니다. 즉, 확정일자를 갖춘 임대차계약서를 분실 또는 멸실한 경우에 다른 증거에 의하여 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 것이 입증된다면 우선변제권을 행사할 수 있을 것인지가 문제 됩니다. 임대차계약서에 확정일자를 받음으로써 확정일자의 효력은 발생하는 것이므로 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실 또는 멸실하였다 하더라도 그 확정일자에 의하여 이미 발생한 효력은 소멸하는 것이 아니라 할 것입니다. 따라서 관할세무서장에 의하여 확정일자가 부여되었음이 명백하게 입증된다면 이 법 제5조 제2항의 “임대차계약서상에 확정일자를 받은” 임차인이 된다고 할 것입니다. 대법원도 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 소정의 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 임대차계약서가 멸실되었다 하여 그 우선변제권이 소별하게 되었다고 볼 수 없다고 하면서 임차인으로부터 종전의 임대차계약서를 돌려받은 임대인이 그 임대차계약서를 폐기하였지만, 공증인가 광화문합동법무법인의 사무소에 보관된 확정일자 발급 대장에 의하면 임차인이 종전의 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실이 증명된다고 하고 있습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992).
임대차계약서에 관하여 확정일자가 부여된 이상 확정일자가 부여된 임대차계약서상에 임차목적물 등이 다소 부정확하게 기재되었다고 하더라도 확정일자의 효력을 부정할 수는 없다고 할 것입니다.