최근 몇 년간 세법 개정에서 여야를 막론하고 대동 단결된 부분이 있다면 임대업에 대한 정책이다. 대부분의 세법 개정 시에 양측이 치열한 입장차이를 보이며 서로 대립해서 세법 개정안이 그대로 법률 입안으로 진행 안 되는 것들이 많았지만, 임대업에 대해서는 이상하리만큼 때려잡는 분위기가 되면서 급격한 변화들이 있었다.
올해 개정안 중 가장 눈에 띄는 부분은 임대법인에 대한 법인세이다. 하위 10% 구간을 아예 없애는 것으로 하고 있는데, 2억 이내 순익에 대한 법인세 구간을 아예 없앤 것이다. 이대로라면 임대업을 주업으로 하는 법인들은 법인세 증가 부담이 매년 2천만 원 정도이다. 임대업에서 탈세를 목적으로 한다는 명확한 시각이 반영되는 부분이다.
이 외에도 이미 과거부터 개정되어 법인 주식에 대해서 적용되는 세금이 여러 가지가 있다. 법인이 소유한 부동산의 중개 거래와 맞물려서 중개업에서는 부동산이 아닌 주식으로 거래하는 경우가 종종 있는데 이에 대해 잘못 알려진 정보들이 많다. 특히 비상장 주식거래는 중개업 대상물에 속하지 않아 조심해야 한다.
임대법인의 주식거래 시 주식양도세인 25%가 아닌 개인 부동산 양도 세율로 적용된다. 차익이 클 경우 45% 최고세율로 과세하고, 법인의 부동산 보유 비율이 자산 대비 80%가 넘는지, 또는 50%~80% 사이에 있는지에 따라 주식 평가금액이 달라진다. 간혹 부동산 법인 간혹 부동산 법인 주식거래 시 중개법인에서 일반 주식양도 세율로 부과된다고 안내하고 부동산처럼 주식을 중개 거래하는 경우가 있는데, 공인중개사의 영역이 아닌 데다가 잘못된 세율이 안내되어 후에 크게 문제 될 수도 있다.
임대법인의 주식거래 시 지방세에서는 간주취득세를 부과하고 있다. 특수관계 아닌 자간의 거래에 있어서 부동산 법인 지분의 50% 초과 거래 시에는, 그 부동산을 개인이 취득하는 것에 준해서 취득세를 부과한다. 개인 간 부동산 거래 시 매매가액을 기준으로 4.6%가 부과되는 것에 비해 2%로, 상대적으로 낮은 세금이긴 하나 적은 금액이 아니다. 전국 각 지역에서 부동산 법인의 지분 거래 시 가장 흔하게 누락되는 세금이다.
위에 2가지는 오래전 이미 세법이 개정돼서 바뀌어 적용되고 있다. 법인 부동산 대신 주식거래를 하면 취득세가 나오지 않는다고 잘못 설명하거나, 부동산 거래에 따른 세금이 많이 나오니 법인 주식거래를 유도하는 경우가 많은데 큰일이 날 수도 있다.
그런데도 부동산에서는 법인의 활용 가치가 여전하다. 개인보다는 소득세 등의 세율 측면에서 여전히 유리하고, 다양한 자본거래가 가능한 방법들이 남아 있기 때문이다. 매년 진행되는 개정 세법에서 부동산 관련 종사자들이 안테나를 세우고 입법 시 반대의견 등을 남겨야 하는 이유이다. 임대업 등에 불리한 세금 개편은 언제나 거래를 막는 중요한 요인이 되기 때문이다.
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