상가건물임대차보호법(이하 “이 법”이라고만 합니다.) 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”라고 규정하고 있다. 계약갱신이 가능한지 여부에 관하여 임대인과 임차인 사이에 이 규정에서 말하는 “최초의 임대차”가 어떤 의미인지 다툼이 발생한다. 특히 임대차 계약이 존속 중에 계약의 내용이 변경되거나 임대차계약서가 여러 번 작성될 경우 이와 같은 다툼이 자주 발생한다.
이 법 제10조 제2항에는 계약갱신요구권을 행사하여 보장되는 임대차 기간에 대하여 “최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간”이 10년을 넘지 못한다고 규정하고 있으므로 일단 해당 조항에서 의미하는 최초의 임대차는 해당 상가에 대한 최초의 임대차를 말한다.
이와 관련하여 우리 대법원은 이 규정의 입법취지에 비추어 볼 때 “최초의 임대차 기간”이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차 계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다”라고 판시하고 있다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결 참조). 즉 최초의 임대차 기간이란 해당 상가에 대하여 최초로 체결된 임대차계약의 임대차 기간 말하고, 그 이후 계약서를 새로 작성하거나 임대료를 인상하거나 임대차 기간을 달리 설정하였다고 하더라도 그것은 새로운 임대차계약이 아니며 최초의 임대차 기간 이후의 기간에 포함된다는 것이다.
나아가 대법원은 10년의 기간 동안 사업자등록명의가 일치하지 않는 기간이 일부 있더라도 임차인이 동일하다면 최초의 임대차 기간 이후 10년까지만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 판시하고 있다.
임대차계약 기간 중에 임차인이 변경되어 새로운 임대차계약이 체결되면 그 새로운 임대차계약 체결 시점부터 다시 10년 동안 새 임차인에게 계약갱신요구권이 보장된다. 임대인 입장에서는 단지 임차인만 변경되었을 뿐이어서 기존 임대차 계약 기간도 전체 10년에 포함시키고 싶을 수 있다. 이를 위해 새로운 임대차계약 체결이 아니라 임대인의 동의에 따른 임차권 양도양수 방식을 통해 기존 임대차계약 기간까지 포함해 전체 임대차 시간을 산정하려는 시도가 종종 있었다.
이런 임차권 양도로 인해 새 임차인이 보장받을 수 있는 계약갱신 기간이 기존 임대차 기간만큼 줄어드는 결과가 되는데, 이에 대하여 기존 임차인(임차권 양도인)이 새로운 임차인(임차권 양수인)에게 이를 설명하지 않고 임차권을 양도하였다면 이는 기망행위에 해당할 수 있다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결 참조). 임차권 양도양수계약에 관한 처분 문서에 기존 임대차계약 시점을 기산점으로 전체 임대차 기간이 산정된다는 점을 명시하거나 적어도 이를 새로운 임차인에게 충분히 설명하고 이해를 구한 증거를 명확히 남겨 놓아야 할 것이다.
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