상가건물 임대차보호법은 모든 임대차의 경우에 적용되는 것이 아니고 환산보증금이 기준 금액 이하인 경우에 적용된다. 그러나 상가건물 임대차보호법의 내용 중 일부의 경우에는 환산보증금이 기준 금액 이상인 경우에도 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 따라서 임대료 혹은 보증금이 비싼 상가를 임차하였다고 하여 아무런 보호도 받을 수 없다고 생각할 필요는 없다.
아래에서는 환산보증금 액수와 무관하게 적용되는 내용 중 첫 번째로 대항력 부분에 대하여 살펴보기로 한다.
대항력의 개념
상가를 임차하였는데 그 후 건물 주인이 상가를 다른 사람에게 팔아 버렸다면 임차인은 건물을 비워주어야 할까?
민법상 임대차계약은 계약 당사자 사이에서만 유효하다. 따라서 계약 당사자가 아닌 다른 사람 즉, 새로운 건물주에게는 임대차 계약에 따른 권리를 주장할 수 없는바 민법의 원칙에 따르면 건물을 비워주어야만 하는 것이다. 그런데 이는 상가 임차인에게 너무 가혹한 결과이므로 상가건물 임대차보호법에서는 상가 임차인을 보호하기 위해 특별규정을 두고 있다.
즉, 상가 임차인이 임차 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게도 임대차 계약에 따른 권리를 주장할 수 있으며(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 이 경우 임차 건물을 매수한 사람(기타 임대할 권리를 승계한 사람을 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).
따라서 임차 건물을 인도받고 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터는 건물주가 임차 건물을 처분하더라도 전과 동일하게 임차 건물을 사용할 수 있는 것이다. 이러한 효력을 임대차의 대항력이라고 한다.
시행령 상의 환산보증금 액수를 초과하는 경우 대항력의 인정여부
살펴본 바와 같이 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 [건물의 인도+사업자등록 신청 다음 날]이라는 요건을 구비하면 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있도록 규정하고 있다.
문제는 상가건물 임대차보호법은 환산보증금의 액수가 일정액 이하인 경우에만 적용되도록 규정하고 있는바, 환산보증금의 액수가 시행령에서 정한 액수를 넘는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않기 때문에 원칙적으로 대항력도 발생하지 않는다는 문제가 있다.
이러한 문제점을 해결하기 위하여 상가건물 임대차보호법에서는 환산보증금의 액수와는 무관하게 일정한 요건만 구비하면 대항력이 발생하도록 규정해 두었다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).
따라서 설령 자신이 임차하고 있는 건물의 임차료가 1,000만 원이 넘는 경우와 같이 환산보증금의 액수가 큰 경우에도 [건물의 인도+사업자등록신청]이라는 요건만 구비하면 대항력은 인정되는바, 건물주가 바뀌더라도 건물을 비워 줄 염려는 없는 것이다.
김선진 변호사는 지난 10여년간 상생에 입각해 프랜차이즈 분쟁을 조정하며 프랜차이즈 본래 모습 회복에 노력하고 있다. KLF는 프랜차이즈 소송만 매년 100건 가까이 진행하고 있으며, 여러 프랜차이즈 기업에 자문 역할을 하고 있는 국내 최고 프랜차이즈 전문 로펌이다.
KLF 프랜차이즈 로펌 서울 서초구 서초중앙로 151, 2층 205호 02-738-9600
