안정화 대책의 내용과 향후 대비

주택의 보유 결정은 일부 국민들에게는 꿈이기도 하고, 일부 국민들에게는 자산 가치의 주요 보전 수단이기도 하며, 삶의 터전이기 때문에 급박한 정책은 모두에게 손해가 될 수 밖에 없다. 이를 줄이기 위해서는, 보유세 강화나 다주택 중과세 재게 등에 대한 로드맵을 제공하는 것이 바람직하다. 

정책이라는 것은 선언 만으로도 효과가 있다. 정책의 방향이나 세제 방향에 대한 로드맵이 나온다면, 주택 보유에 대한 준비를 할 수 있다는 점에서 국민들이 지금처럼 느끼는 폭탄으로 받아들이지 않을 것이다. 특히 보유세를 강화하고, 취득세나 거래세를 완화하는 것은 다른 나라의 참고 사례를 보아도 확인할 수 있다.  

1. 주택의 구입할 때의 절세 대책

조정대상지역과 투기과열지구의 주택 취득시 입주계획 신고, 자금조달계획서 작성 의무화 그리고 대출 규제는 주택 구입 자체를 어렵게 만들었다. 1세대 1주택자나 생애최초 주택 취득 같은 경우에는 대출의 한도의 예외를 두어서 최초 주택구입의 출구를 열어주는 것도 필요하다. 특히 다주택자들이 주택을 처분하고 싶어도, 새로 주택을 구입 하는 게 어려워지도록 만든 것은 치약 뚜껑을 열지 않고 짜는 것과 같다. 결국 다른 곳이 터지기 마련이다.

결론적으로 주택을 구입하고자 하는 경우에는 자금 출처를 중요하게 판단하여야 한다. 첫번째는 소득 신고를 충실히 하고, 카드 사용이나 차량 구입 등도 자제 하여서 국세청의 PCE분석에 의한 자금 증빙을 잘 갖추어 놓아야 하는 것이 중요 하다.

2. 고가주택자의 취득시 세무조사 준비

국세청은 고가 주택자의 취득에 대해서는 취득거래 및 증여거래를 전수 검증한다고 발표하였다. 국세청의 조사는 최소 5년 간의 통장 거래 내역을 국세청 조사시 볼 수 있다. 따라서 가족의 자금거래에 증여신고를 못한 것이 있다면 이에 대해 미리 증여신고를 사후적으로 해도 좋을지 차용으로 증빙을 만들어 놓는 것이 좋을지 검토가 필요하다. 특히, 신고되지 않은 현금 입금이 있는 경우는 매출 누락으로 인하여 사업장에 확대된 세무조사가 있을 수 있으니 유의하여야 한다 

3. 고가주택 및 다주택자 향후 보유세의 대비

보유세제인 종합부동산세의 강화와 관련하여 고가주택자는 종부세 과세기준인 공시가 9억  만큼은 부부공동명의나 가족의 공동명의로 하여 준비를 하는 것이 바람직하다. 30억 주택을 단독 명의로 가지고 있게 되면, 1주택이라고 하더라도 종합부동산세의 부담이 많아지게 된다.

4. 증여 등으로 명의 분산

고가주택 등은 혼자 가지고 있는 것보다는 동일세대원이 10억까지는 지분을 가지고 있는 것이 종합부동산세의 부담면에서는 유리하다. 이를 위해 배우자 증여 등을 활용하여 공동명의로 분산하여 놓는 것은 절세에 유리하다. 다만, 증여는 다주택자의 경우 증여시에 취득세 중과세 부분에 유의하여야 한다. 증여는 받는 사람 기준으로 증여세를 내지만, 취득세는 주는 사람을 기준으로 중과세율을 판단하므로 유의가 필요하다. 또한 증여는 이월과세 적용 대상이 됨에 유의하여야 한다.  

증여한 부동산은 10년이내에 매도하는 경우 당초 증여한 취득자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 내게 되므로 유의하여야 한다.  증여세 부담이나 이월과세면에서 자녀가 사회초년생인 경우 활용이 유리하다.

5. 가족간 부동산 교환등을 통해 종부세 절감

자녀의 재산이나 소득이 어느 정도 충분한 경우 자녀에게 부모의 자산을 저가 양수로 넘겨주거나 자녀의 재산과 교환하여 주택을 넘겨주는 것을 검토하여 볼 수 있다. 자녀에게 저가 양수도로 넘겨줄 때에는 특수관계자 간의 거래이므로 감정평가가 필수적이다. 어떠한 가액으로 했느냐가 중요하기 때문이다. 여기에 세법에서는 3억과 30%중 적은 금액은 양수도가 가능하므로, 고가주택의 경우 3억까지 저렴하게 구입이 가능하다. 또한 배우자도 같이 양수 받을 수 있으므로 배우자 합산하여 6억까지 저가 양수도로 판단하여 증여 받을 수 있다.

이 외에도 자녀의 부동산과 교환하는 방법도 합법적으로 가능하다. 교환의 방법은 부모의 고가주택과 자녀의 주택 또는 기타 부동산과 교환하는 방법으로 자녀의 세대 분리를 통해 각각 1주택 상황 등으로 절세가 가능하다. 대책이 급하면, 더 부지런하게 대처하는 유연함이 필요하다.